셈신령 상담소 · 제7화 · 2026-10-13
집주인이 바뀌었는데, 갱신요구권 쓸 수 있소?
오늘의 사연
저는 2024년 12월에 전세 계약을 맺고 입주해 살고 있습니다. 그런데 지난달 집이 팔려서 집주인이 바뀌었고, 새로 온 집주인이 "갱신해주는 대신 보증금을 10% 올리겠다"고 합니다. 계약 만료는 2026년 12월입니다. 새 집주인에게도 갱신을 요구할 수 있는지, 그리고 10% 인상을 그대로 받아들여야 하는지 알고 싶습니다.— 전세 임차인, 2024년 12월 계약 · 2026년 12월 만료 (2년 계약)
셈신령이 주판을 튕기며 가로되 — 「새 집주인에게도 갱신요구 할 수 있느니라. 다만 10% 인상은 5%를 넘으니 그대로 따를 필요 없느니라.」
판정: 새 집주인에게 갱신요구 가능, 10% 인상은 거부 가능
검증됨 — 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로 새 집주인도 임대인의 의무를 그대로 이어받습니다[1]. 임차인은 정해진 기간 안에 계약갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다[2]. 갱신 시 증액청구는 20분의 1을 초과할 수 없으므로 10% 인상 요구는 그대로 따를 필요가 없습니다[3].
| 임대인 지위제3조 제4항 — 양수인은 임대인의 지위를 승계 | 새 집주인이 이어받음 ✅ |
|---|---|
| 갱신 요구제6조의3 제1항·제2항 — 기간 안에 요구, 1회, 2년 | 처음 쓰는 갱신요구 ✅ |
| 10% 인상제7조 제2항 — 20분의 1 초과 금지 | 5% 초과 ❌ |
| 실거주 거절제6조의3 제1항 제8호 — 임대인(직계존속·비속 포함)이 실제 거주하려는 경우 | 사연엔 실거주 계획 없음 ✅ |
집주인이 바뀌어도 갱신요구권은 살아 있습니다
전세 살던 집이 팔려 새 집주인이 들어와도, 임차인의 권리는 그대로 유지됩니다. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문입니다[1]. 즉 새 집주인은 기존 임대차계약상 임대인의 지위를 그대로 이어받습니다.
그래서 임차인은 정해진 기간 안에 새 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 임차인이 기간 이내에 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다[2]. 갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다[4].
10% 인상 요구는 그대로 따를 필요 없습니다
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다[5]. 그 범위란 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과하지 못한다는 것입니다[3]. 따라서 보증금 10% 인상 요구는 5%를 넘는 부분이므로 응하지 않아도 됩니다.
다만 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 그 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다[6]. 거주 지역 조례가 따로 있는지는 확인해보시기 바랍니다.
새 집주인이 실제 거주하려는 경우는 예외입니다
임대인 본인이나 그 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 갱신요구를 거절할 수 있습니다[7]. 사연에는 새 집주인의 실거주 계획이 언급되지 않았으므로, 실거주를 이유로 갱신을 거절하기는 어렵습니다. 그 밖의 거절 사유가 없다면 새 집주인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절하지 못합니다.
만약 새 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우에는, 임대인이 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다[8]. 다만 이는 실거주 사유로 거절한 뒤 제3자에게 임대한 경우에 해당하는 내용입니다.
원문으로 확인하지 못한 것
추정 — 사연의 계약: 2024년 12월 계약 ~ 2026년 12월 만료. 오늘(2026-10-13) 기준 만료까지 약 2개월 남았습니다.
추정 — 갱신요구는 만료 전 정해진 기간 안에 해야 하므로, 만료가 임박한 지금은 서둘러 요구하시는 것이 좋습니다.
추정 — 거주 지역 조례가 20분의 1보다 낮은 상한을 정했는지는 관할 지방자치단체에서 확인해야 합니다.
자주 묻는 것
집이 팔려 새 집주인에게도 계약갱신요구를 할 수 있나요?
할 수 있습니다. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 새 집주인은 임대인의 의무를 그대로 이어받습니다. 임차인이 정해진 기간 이내에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 갱신요구권은 1회 행사할 수 있고 갱신 기간은 2년입니다.
새 집주인이 보증금 10%를 올리자고 하는데 따라야 하나요?
따르지 않아도 됩니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다. 그 범위는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과하지 못하는 것이므로, 5%를 넘는 10% 인상 요구는 그 부분에 응하지 않아도 됩니다. 다만 관할 지방자치단체가 조례로 상한을 달리 정할 수 있으니 확인해보시기 바랍니다.
새 집주인이 "내가 들어가 살겠다"며 갱신을 거절하면 어쩌나요?
임대인 본인이나 그 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 다만 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우에는 임대인이 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.
셈신령 가로되 — 「집주인이 바뀌어도 네 권리는 그대로 이어지니, 기간 놓치지 말고 제대로 요구하라.」
👉 내 경우 바로 셈해 보기인용 원문
- [1] «④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.»— 주택임대차보호법 제3조
- [2] «제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.»— 주택임대차보호법 제6조의3
- [3] «② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.»— 주택임대차보호법 제7조
- [4] «② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.»— 주택임대차보호법 제6조의3
- [5] «③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.»— 주택임대차보호법 제6조의3
- [6] «다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.»— 주택임대차보호법 제7조
- [7] «8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우»— 주택임대차보호법 제6조의3
- [8] «⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.»— 주택임대차보호법 제6조의3
출처
참고용이며 법률 자문이 아닙니다. 인용 문장은 법제처 국가법령정보센터 원문과 글자 단위로 대조했고, 사람이 판정을 확인한 뒤 발행했습니다.